預售屋的客變經驗談

客變是購買預售屋的客戶都會遇到的問題，所謂的客變就是建商依照購屋者的需求，有限制地提供一些彈性調整，小至磁磚材料，大至格局變動，畢竟每個購屋者的家庭成員不同，生活方式不同，風格喜好不同，不太可能全部適用建案模組化後的制式樣貌，所以為了建案的銷售順利，建商通常都會提供預售屋的買主一些客製化調整服務。而通常會尋求設計師協助客變的客戶一定是對於房屋的格局不滿意，希望設計師在建造前參與規劃，預先調整室內格局水電規劃，並銜接交屋後的裝修工程。所以客變的重點就是格局及水電管線的安排。但是客變服務也並非表示購屋者能夠隨意天馬行空的發揮，還是有很多的限制。

 

1.      時間限制：建商提供客戶客變服務通常都會有一個時間截止日期，有可能與施工進度有關，所以和設計師討論及製圖的時間都要先預留好，避免超過客變的截止日期。

2.      違建外推建築外觀不可變更：房價高，寸土寸金，消費者想要爭取多一點的使用空間可以理解，經常有客戶載客變階段提出想要在後陽台加裝鋁窗，露台增設雨棚，更動大門把公用梯廳局部納入室內等想法。根據法規這些肯定是不行的，但是現實上我們的確有遇過一些建商為了順利銷售房屋同意客戶做這樣的變更，但當建商把建物管理權交接給住戶成立的管委會後就出現了爭議，只要建管處介入一切就是以使用執照的圖面為依據，所以要做這些屬於違建的變更即便建商同意也一定要三思而後行。

3.      給排水變更不可超過水區範圍：原始格局的廚房及廁所位置稱為水區範圍，儘管因為設計變更格局，給水排水的位置也只能在原本格局的水區範圍內移動，不可以超出水區的範圍。一般的建案都排水採用吊管施工，排水管的位置會影響樓下鄰居的天花板，所以給排水位置更動就限制在原始水區的範圍之內。

4.      客變階段是穿樑預留套管的最佳時機：裝修工程最忌諱的就是在樑上洗孔挖洞，破壞建物的樑柱結構。有時候客戶想要的設備或是線材很多，但室內的樑並沒有預留穿線的套管，只能從結構樑的下方佈線，再用裝潢包覆，犧牲室內天花板的高度。若在客變階段就先設想好新增設備的佈線路徑，可以請建商在結構樑上預留套管並由建築師評估後作結構補強，未來在裝修時就有機會減少天花裝修高度的損失。

建案原始未規劃新風換氣系統，若交屋後屋主想要加裝系統只能從樑下進行管線

的串接，犧牲天花高度。但若是客變間斷提出樑體套管穿孔的申請，可以讓建築

師預先審核，並針對穿樑套管處進行結構補強，這樣的客變就可以在不犧牲裝修

天花高度下滿足客戶的設備需求又不會破壞建築結構。

紅圈處就是因為新風系統增加要求建商增加穿樑套管的變更圖，經過結構評估可行同意客變。

5.      新增插座及弱電：除了隔間之外，我個人覺得客變階段若能把插座和弱電線路都依照未來的生活需求設定好是非常值得的，標準配置的插座和弱電通常使用上都不夠便利，等裝修公司進場再修改也勞民傷財，趁客變階段把這些電力系統位置安排好會節省交屋後裝修時間和金錢的浪費。

6.     建材及設備的挑選：預售屋使用的建材及設備選項應該要有展示空間讓消費者能夠親自確認，但建案提供的裝修材料消費者不一定能接受，可以在客變時提出退選，衛浴廚具設備等等若有更動也可以依照未來的規劃提供管線配電圖，建商依照圖面配管配線，未來交屋不需修改管線直接安裝。

7.     客變後的追加減帳：改變建商提供的套裝產品後就要面臨一些繁瑣的價格計算，關於建材數量，隔間面積等等的變動產生的價差。建案的規模大所以提供的材料及施工價格通常比較有優勢，若預算是購屋者的重要考量，作客變之前不妨先請建商提供材料單價來評估是，再由設計公司協助核對變更的面積及數量。

圖面客變完成後也要事先核算變更後的設備數量，在與建商計算追加減帳時能有個依據。

客變的優勢在建築建造階段預先替裝修做好工程接續的準備動作，可以更符合客戶的需求以及減少裝修工程損耗。一般消費者要自己執行客變有一定的困難度，若能委託專業的設計公司協助可以順利接續之後的設計，也能減少與建商溝通不順暢的問題。

雖然每一個建案的客變規則都不盡相同，但還是離不開建築法規和營造的工程技術規範這個大框架之中，設計師協助客變的過程就像是為之後完工的案場勾勒好輪廓，等到交屋後再接續妝點上彩完成作品，但除了平面的規劃概念之外也須具備相當的工程經驗，才能有效率的成為業主與建商之間溝通的橋樑。

 

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